在成交量沖高之后，一線城市正在出現(xiàn)調(diào)整。公開數(shù)據(jù)顯示，今年4月和5月，一線城市的房地產(chǎn)月度成交量出現(xiàn)明顯回落。其中，前期需求透支性釋放和房價上漲過快的擠出效應(yīng)，被認(rèn)為是主因。

　　華泰中昊認(rèn)為，一線城市已經(jīng)出現(xiàn)階段性調(diào)整。隨著熱點(diǎn)城市陸續(xù)收緊調(diào)控，這種趨勢可能轉(zhuǎn)移到部分二線城市。但該種情況并不被視為“拐點(diǎn)”，當(dāng)前一線城市的潛在需求仍然強(qiáng)勁，在合適的時機(jī)會尋求釋放。

　　階段性回落

　　公開數(shù)據(jù)顯示，今年4月和5月，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的樓市成交量出現(xiàn)明顯下調(diào)。其中，除廣州樓市在5月逆勢上揚(yáng)外，京滬深三個城市的成交量均連續(xù)兩個月環(huán)比下調(diào)。以北京為例，據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，今年4月，北京新房純商品住宅成交5296套，環(huán)比上漲17.2%。但新房住宅在整體市場中的比重較小。同期的二手住宅網(wǎng)簽量為26374套，環(huán)比下降17.6%?？傮w而言，4月北京商品住宅成交量環(huán)比下降了13.3%。今年5月，北京純商品住宅成交4109套，環(huán)比下降22.4%；二手住宅網(wǎng)簽量為22979套，環(huán)比下降12.9%。總體來看，5月北京商品住宅成交量環(huán)比下降14.5%。

　　歷史數(shù)據(jù)顯示，近一段時間以來，北京新房成交的高點(diǎn)在去年12月，二手房成交量則在今年3月達(dá)到高峰。總成交量的高點(diǎn)同樣出現(xiàn)在今年三月。但4月和5月，北京樓市成交量出現(xiàn)連續(xù)下滑。與此同時，占據(jù)市場交易主流的二手房，成交價格則不斷上漲。自北京二手房交易均價在3月突破4萬元關(guān)口后，4月和5月，該價格分別達(dá)到42518元/平方米和43843元/平方米，達(dá)到歷史高點(diǎn)，同比分別上漲20.12%和21.96%。這種情況頗能反映一線城市的現(xiàn)狀：市場進(jìn)入存量時代，現(xiàn)階段的主旋律為量跌價漲或量跌價穩(wěn)。

　　華泰中昊表示，出現(xiàn)這種情況的原因有二。其一，自去年年末以來的行情中，需求大量釋放，如今出現(xiàn)乏力；其二，一線城市房價上漲過快，擠出了相當(dāng)部分的需求。3月以來，上海、深圳收緊調(diào)控政策，北京也采取去杠桿、局部區(qū)域強(qiáng)化限購等措施，這也使房地產(chǎn)交易出現(xiàn)降溫。

　　或蔓延至二線城市

　　一線樓市往往被視作整體市場的風(fēng)向標(biāo)。按照多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，這種降溫態(tài)勢代表了現(xiàn)階段的市場走勢，未來將向二線城市延續(xù)，并有可能繼續(xù)傳導(dǎo)到三四線城市。今年4月以來，蘇州、南京、廈門等熱點(diǎn)二線城市的周成交量已呈現(xiàn)出震蕩下行局面。到今年5月，下滑態(tài)勢已基本確立。主流觀點(diǎn)認(rèn)為，這其中除了有政策打壓因素的存在外，也有此前市場透支帶來的自發(fā)調(diào)整。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著政策刺激作用的遞減，以及傳統(tǒng)銷售淡季的到來，今年二季度，一線城市和主流二線城市的樓市將陷入一段低谷期。這種低谷直到9月、10月份才有可能發(fā)生改變。盡管二線城市庫存下降明顯，但隨著政策打壓預(yù)期的強(qiáng)化，以及房價上漲過快的擠出效應(yīng)，預(yù)計(jì)未來市場會出現(xiàn)一定程度的降溫。但廣大三四線城市的市場并不會出現(xiàn)明顯變化。該種調(diào)整并不能被視作“拐點(diǎn)”。相比之下，更應(yīng)該叫做“階段性調(diào)整”。當(dāng)前市場的購房需求仍然存在，如果在貨幣政策層面進(jìn)行刺激的話，不排除市場出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的可能。當(dāng)前一線城市和熱點(diǎn)二線城市的基本面仍然是供不應(yīng)求，這種形勢在短期內(nèi)很難改變。（文章整理：華泰中昊）